집합건물에서 일부공용부분의 판단기준- ‘객관적 용도’의 의미와 그 구체화 -
Criteria for Determining Partial Common Use Sections in Condominium Buildings: Specification of the Objective Use Theory
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집합건물에서 전체공용부분과 일부공용부분을 구별하는 우선적인 기준은 해당 부분의 객관적 용도가 되어야 한다. 구체적으로는 건물 내지 단지의 구조적 특징 해당 공용부분의 구조적 특징, 해당 공용부분의 기능과 구조, 구분소유자의 접근성과 이용 가능성을 고려해야 한다. ‘명백성’을 요구하는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 「집합건물법」)의 문언에 비추어 원칙적으로 일부 구분소유자에게만 물리적인 접근성과 이용 가능성이 있을 때 일부공용부분으로 인정될 수 있다고 보아야 하며, 다른 구분소유자의 잠재적인 접근성과 이용 가능성이 있다면 인정되어서는 안 된다. 판례는 등기, 집합건축물대장, 그리고 구분소유자의 결의 등을 먼저 고려하도록 하지만, 이러한 자료나 사정은 참고자료가 될 수 있을 뿐이고 판단의 중심은 ‘객관적 용도’에 있어야 한다. 일부공용부분의 범위가 넓어지는 것은 구분소유자의 권리와 의무를 효율적으로 규율하는 측면에서 바람직하지 않으므로 불분명한 경우 전체공용부분이라고 추정함이 타당하다. 객관적 용도에 따른 판단이 「집합건물법」의 문언에 충실한 해석이기는 하지만, 그 불확정 개념을 실사례에 적용하는 과정에서 발생하는 판단의 모호성은 완전히 해소하기 어렵다. 결국 집합건물 관련 법령에 일부공용부분에 해당하는 부분을 열거하거나, 각 집합건물의 규약에 이를 의무적으로 정하도록 하는 입법 개선이 필요하다.
Abstract
When distinguishing between a section for general common use and partial common use within a condominium building, the primary criterion should be the objective use of the respective area. Specifically, considerations should include the structural characteristics of the building or complex, the structural characteristics of the common area, the function and structure of the common area, and the accessibility and usability for the unit owners. In light of the requirement for ‘clarity’ as stipulated by the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, recognition should generally be granted when there is physical accessibility and usability. If there is potential accessibility and usability by other unit owners, it should be recognized in a limited manner. Although precedents suggest that registration, the building ledger of sectional buildings, and resolutions of the unit owners should be considered first, these should be treated as reference materials, with the central focus remaining on ‘objective use.’ Expanding the scope of a section for partial common use is not desirable as it can complicate the efficient regulation of the rights and obligations of unit owners. Therefore, in cases of ambiguity, it is reasonable to presume the area as a general common area. While the objective use theory aligns with the language of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, ambiguity persists in applying this indeterminate concept to real-life cases. Ultimately, legislative improvements are needed, such as explicitly defining a section for partial common use in laws related to condominium buildings or mandating the inclusion of such definitions in the bylaws of each condominium.
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