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논문KCI 등재

STO를 이용한 부동산간접투자 활성화 방안

Stimulating Indirect Property Investment using STO

김지현|허윤경
한국감정평가학회 (Korea Appraisal Society)|2023.04|감정평가학논집|제22권 제1호|pp. 51-83

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블록체인Blockchain토큰증권토큰증권 발행을 통한 자금조달STO 플랫폼부동간접투자Security Token(ST)Security Token Offering(STO)STO PlatformIndirect Property Investment

초록

부동산의 토큰화(STO)는 부동산 가치를 블록체인 분산원장 기술을 활용하여 세분화하여 디지털 소유와 이전이 가능하게 한다. 본 연구의 목적은 국내에 STO 제도가 도입됨에 따라 토큰증권(ST)을 활용하여 부동산간접투자 활성화 방안을 제시하는 것이다. 부동산의 토큰화는 부동산 가치를 블록체인 분산원장 기술을 활용하여 세분화하여 디지털 소유와 이전이 가능하게 하기 때문이다. 이를 위하여 이미 STO 제도가 도입되어 시행되고 있는 싱가포르와 일본의 사례를 고찰하였으며, 이에 근거하여 다음과 같은 활성화 방안을 제시하였다. 첫째, 우리나라에 토큰증권이 이미 제도권 시장에서 거래될 수 있는 환경이 조성되고 있기에 투자자 보호를 위하여 국내용 STO 플랫폼을 성급하게 개발하기보다 검증된 싱가포르의 ADDX 플랫폼 활용을 제안한다. 그사이 우리의 개념증명(PoC)구축을 위한 혁신적 플랫폼이 개발될 수 있도록 정부의 적극적 지원이 필요하다. 둘째, STO의 기초자산은 부동산이므로 토큰증권 발행요건 중 부동산자산관리 업무능력이 포함되어야 한다. 또한 STO 제도 시행 초기 투자자 보호를 위하여 공모뿐만 아니라 사모(私募)도 고려하여야 한다. 마지막으로 부동산은 주식이나 채권과는 다른 독특한 특징이 있으므로 신뢰할 수 있는 역량 있는 부동산 토큰증권 발행기관이 육성될 수 있도록 관련 정부 기관, 감정평가사 및 계좌관리기관 등과의 연계를 강화하여야 한다.

Abstract

The objective of this study is to propose strategies for promoting indirect property investment using Security Token Offerings (STOs) in association with the introduction of the STO system in Korea. Since property tokenization can convert the value of real estate into a token stored on a blockchain, digital ownership and transaction become possible. In order to achieve this objective, we have examined cases from Singapore and Japan where the STO system has already been introduced and implemented. Based on our findings, we propose the following strategies; First, we recommend using the verified Singapore’s ADDX platform rather than hastily developing a domestic platform under the circumstance where STO market has just been started in Korea. In the mean time the government should actively support the development of innovative platforms on which we can build our ‘Proof of Concept(PoC)’. Second, keeping in mind that the underlying asset of STO is real estate, token issuers must have property management capabilities. To this end, it is necessary to revise the regulatory system allowing STO to collaborate with competent real estate companies which can buy, operate, and sell real estate. In order to protect investors in the early stage of implementation, not only public offering but also private placement should be considered. Finally, since real estate has specific characteristics that make it different from other assets, such as stocks or bonds, the STO system should take these characteristics into account when creating new investment opportunities in the real estate market. In addition, building strong networks with government agencies, appraisal companies, and account management institutions can help STO issuers establish credibility, comply with regulations, and provide valuable services to investors. This can ultimately lead to greater investor confidence and a more successful STO.

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