아파트 리모델링사업의 용적률 완화에 관한 고찰: 대구광역시를 사례로
A Study on FAR Relaxation in Apartment Remodeling Projects: The Case of the Daegu Metropolitan Area
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초록
현재의 리모델링사업은 용도지역의 일반적인 용적률 상한을 초과하는 계획이 만들어지고 있는데, 본 연구는 이러한 계획이 적절한지를 검토해보고자 하였다. 이를 위해 이론적 검토를 수행하여 현행 제도의 문제점과 개선방향을 모색하였고, 리모델링사업의 사업성을 분석함으로써 용적률완화의 적정수준을 검토하였다. 현재의 리모델링사업은 용적률완화 방식이 다른 사업에 비해 유리한 구조를 가지고 있어 형평에 문제가 있고, 개발규모를 제어하는 용도지역제도와의 정합성에도 문제가 제기될 수 있다. 따라서 리모델링사업에서도 적절한 용적률 제어가 필요하며 이를 위한새로운 기준이 요구된다. 완화용적률의 기준 검토를 위해 사업성분석을 진행한 결과 다음의 몇가지를 확인할 수 있었다. 첫째 조합원이 얻는 이득은 용적률완화보다일반분양면적과 직접 관련 있으며, 조합원면적에 비해 일반분양면적이 상대적으로클수록 조합원이득은 커진다. 둘째, 세대수를 15% 늘리는 상황이라면 기존용적률을15%만 증축해도 조합원이득은 최대치에 이를 수 있다. 셋째, 조합원면적 증축과 동시에 최대의 조합원이득을 유지하기 위해서는 일반분양면적도 조합원면적만큼 동일하게 증가시켜야 한다. 이러한 결과를 토대로 ‘기존용적률의 15% 증축’을 하나의계획기준으로 제안할 수 있다.
Abstract
Current remodeling projects frequently exceed the general Floor Area Ratio (FAR) limits established for land use zones. This study evaluates the appropriateness of such plans. To achieve this, a theoretical review was conducted to identify problems within the current system and explore potential improvements. Furthermore, a feasibility analysis of remodeling projects was conducted to determine the optimal level of FAR relaxation. The current FAR relaxation framework for remodeling projects is considerably more favorable than those applied to other development types, which raises concerns about fairness. Additionally, it may create conflicts with the zoning system, which is designed to regulate development scales. Thus, appropriate FAR controls are also essential for remodeling projects, necessitating the establishment of new standards. The feasibility analysis of FAR relaxation standards yielded the following findings: 1) The benefits to project association members are more strongly influenced by the size of the general sales area than by FAR relaxation alone. 2) Member benefits can reach their maximum with a 15% increase in the number of units, even when the existing FAR is increased by only 15%. 3) To maximize member benefits while expanding their areas, the general sales area must increase in proportion to the expansion of member areas. Based on these findings, this study proposes a 15% increase in the existing FAR as a potential planning standard for remodeling projects.