중소형 오피스빌딩의 임대인과 임차인의 의식차이에 관한 연구: 서울시 강남구를 중심으로
A Study on the Differential Views between the Lessors and the Tenants in Small and Medium Sized Office Buildings: Focused on Gangnam-gu, Seoul
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초록
최근 금융위기 이후 오피스빌딩시장의 침체로 인하여 대형빌딩보다 경기에 더 민감한 중소형 오피스빌딩은 공실이 증가하였고 공실기간이 장기화되는 추세에 놓여있다. 공실이 임차인만족에 의해 감소한다는 선행연구결과에 의하여 중소형 오피스빌딩의 임대인은 적극적으로 임차인만족을 위해 노력하는 것이 바람직할 것이나, 임차인이 중요하다고 인식하는 요소가 아닌 임대인 본인이 중요하다고 인식하는 요소에 노력과 비용을 들인다면 임대인과 임차인 모두에게 비효율적인 일이 될 것이다. 이에 본 연구에서는 선행 연구에서 다루지 않았던 임대인과 임차인 쌍방의 의식차이를 밝히기 위하여, 중소형 오피스빌딩의 임차인이 신규 오피스를 구하거나 재계약시 중요하다고 인식하는 바를 설문조사하여 각 항목의 중요도와 우선순위를 비교분석 하였다. 조사 및 분석 결과 다음과 같은 사실을 알 수 있었다. 첫째, 임대인과 임차인 양쪽 모두 임대료 관련항목을 가장 중요하게 생각하고 있으며, 입지환경관련 항목을 그 다음으로 중요하게 인식했다. 둘째, 임대인은 관리운영관련 항목을 더 중요하게 인식하는 반면, 임차인은 직접적인 사무환경관련 항목을 더 중요하게 인식하여 차이를 보였다. 셋째, 임대인의 경우 ‘건물외관과 가시성’을, 임차인은 ‘사무환경’을 더 중요하게 인식하여 차이를 보였다. 이러한 연구결과를 종합해보면 기본적인 항목에서는 임대인과 임차인이 같은 인식을 가지고 있지만, 그 외의 사항에서는 서로 다른 우선순위와 중요도 인식의 차이도 있는 것으로 나타났다. 이에 임대인은 적절한 관리운영 뿐만 아니라 임차인의 사무환경의 개선에 관심을 기울이고, 특히 향후 건물외관보다 사무실 내부시설에 적극적인 투자도 적극 고려해볼 필요가 있다고 보여진다. 오피스빌딩의 궁극적인 목표는 사용자의 만족 효율적 업무와 소유주의 운영수입의 극대화이다. 이를 위해 특히 중소형 오피스빌딩의 임대인은 임차인중심의 사고를 통하여 임차인의 만족도를 높이는데 최선의 노력을 기울여야만 할 것이다. 이를 통해 사용자인 임차인들에게는 더 나은 업무환경이 임대인에게는 공실감소와 수익률향상으로 이어져 사회적으로 정의 효과가 나타날 것으로 기대한다.
Abstract
In spite of a rapid growth of office market, however, no academic research about the differential view between the lessors and the tenants exist. So, this study compared and analyze the difference between the lessors and the tenants's views on what are important factors and the priority among them when the tenants search for the offices of the small and medium sized buildings, that no precedent studies exist. this research used AHP. As a result, the following findings were obtained:First, the lessors and the tenants both think the “rent-rate related issues” are most important and the “location related issues” next. Second, the lessors think the management rated issue more important than office environment while the tenants show the opposite way. Third, the buildings exteriors are more im」ortant for the lessors while the office interior facilities are more important for the tenants. Accordingly, to improve satisfactions of the tenants of the small and medium sized office buildings and decrease the vacancies, it would be more efficient that the lessors invest their efforts more on improving the office interior facility that on the building exterior or just managerial routine. And furthermore, tt would be necessary that the lessors need to focus their efforts not from their own views but from the tenants' ones.
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