아파트 매매시장과 경매시장의 상호관계에 관한 실증 연구
An Empirical Study on the Interrelationship between Apartment Trading and Auction Markets
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초록
본 연구의 목적은 거시적 측면에서의 경매시장과 일반 거래시장의 특성을 분석하고, 장기 균형 관계 여부를 실증 분석하는 것이다. 계량 모형은 단위근 검정, 그랜저 인과관계 검정, 공적분 검정을 통해 통계 자료의 안정성과 양 시장의 인과성 및 장기 균형 관계를 살펴보았다. 실증 분석 결과를 살펴보면, 그랜저 인과관계 검정에서 전국, 서울, 부산 3개 권역 모두 다른 인과 방향을 보여 지역적 특성이 크게 발현되고 있음을 알 수 있었다. 공적분 검정을 통해서는 전국, 서울, 부산 권역 모두에서 장기 균형 관계가 성립하고 있었으나 부산은 통상적인 통계적 유의수준을 통과하지 못했다. 전국 권역에서는 낙찰가율지수가 1% 상승하면 매매가격지수가 10.55% 상승하고, 서울권역의 낙찰가율지수에 대한 매매가격지수의 탄력성은 5.16으로 나타났다. 이는 각 권역별로 탄력성의 크기나 유의성에는 차이가 있지만, 장기적으로 낙찰가율이 상승하면 매매가격도 일정부분 영향을 받아 상승한다는 의미이다. 한편, 경매건수와 매매가격지수도 전국 권역과 서울 권역에서는 음(-)의 장기 균형 관계를 가지는 것으로 나타났으나, 낙찰가율지수에 비해 계수 크기는 상대적으로 작았다. 인과성 검정이나 장기 균형 관계 검정에서 지역별로 상당한 차이를 보인 것은 부동산시장의 국지적 특징과 더불어 일반거래매매시장과의 관련성이 강하게 작용하고 있는 것으로도 볼 수 있다. 따라서 추후 경매시장과 관련된 연구에서 특정지역의 사례를 위주로 연구하는 방식과 더불어 다양한 지역적 사례를 통한 연구 및 실거래가격지수를 활용한 비교 및 아파트를 제외한 다른 대상물건을 통한 단기 균형 분석을 포함하는 후속 연구 등이 이어져야 할 것으로 생각한다.
Abstract
This study verifies the long-run equilibrium in apartment trading and auction markets by using the macroscopic analysis on the characteristics of each market. The pursuit of both basic stationarity and causality of these two markets was found through the application of the unit root test, the Granger causality test, and the co-integration test. The estimation results are as follows. Mutual causality was found nationwide, in Seoul, and in the Busan area. Such interdependence is remarkable especially for the Busan area where housing prices have been on a sharp rise recently. Long-run equilibrium relationships nationwide, in Seoul, and in Busan were found from the co-integration test. If the nationwide housing bid price ratio index increases by 1%, the nationwide housing price index increases by 10.55%. The elasticity of the Seoul housing price index to the Seoul bid price ratio index was 5.16, whereas for Busan it was 2.57. In addition, the number of auction cases and the housing price index nationwide and in Seoul showed a negative long-run relationship, but the coefficients were relatively small when compared with the bid price ratio index. This was not significant. It will be necessary to re-examine if sufficient data is later collected.
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