부동산 점유취득시효에 관한 소고 – 민법 제245조 제1항과 제247조 제1항의 개선을 중심으로 –
A Few Thoughts on the Acquisitive Prescription of Real Property
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초록
부동산 점유취득시효제도는 도입 당시부터 현재에 이르기까지 논쟁의 대상이 되고 있다. 어떤 형태로든 입법적 개선이 필요한 시점에 이른 것으로 보인다. 그 출발은 점유취득시효제도의 원칙적인 모습에 관한 이해에 있다. 시효제도는 일정한 사실상태가 계속된 경우 그 상태가 진실한 권리관계와 일치하는지 여부에 관계 없이 그 상태를 그대로 존중하여 권리관계로 인정하는 것이다. 그리고 점유자의 시효취득은 결과적으로 등기명의자의 희생을 수반한다. 따라서 점유자와 등기명의 자의 이해대립에 대해 균형을 유지할 수 있는 구조를 필요로 한다. 부동산 물권변동 에 관해 성립요건주의를 취하는 현실에서 원칙적인 보호의 대상은 등기명의자이며, 점유자는 시효취득을 위한 요건이 충족된 경우에 한 해 예외적으로 보호받을 수 있는 대상이다. 하지만 점유취득시효제도는 점유자가 구비해야 할 요건과 그에 따른 증명책임을 매우 완화하여 점유자가 원칙적인 보호대상인 것 같은 구조를 취하고 있다. 이는 제도 도입 당시 불안정했던 사회적·제도적 환경을 감안한 것으로 볼 수 있지만, 현재는 사회적·제도적 환경이 안정되었고 부동산 사용과 거래 현실도 과거와 큰 차이가 있다. 이에 현재는 등기명의자가 원칙적인 보호대상일 뿐 아니라 실제로 진정한 권리자일 가능성 역시 현저히 높은 상태이다. 따라서 점유자의 시효취득은 예외적이고 제한적인 형태가 되어야 한다. 이를 위해 다음과 같은 방법을 고려할 필요가 있다. 먼저 점유자와 등기명의자 간 권리보호를 위한 균형을 맞출 필요가 있다. 이를 위해 첫째, 자주점유 추정을 제한할 필요가 있다. 제197조 제1항이나 제245조 제1항에 단서로 부동산 점유취득시 효의 경우 자주점유가 추정되지 않음을 명시할 필요가 있다. 둘째, 제245조 제1항에 선의·무과실 점유를 요건으로 추가할 필요가 있다. 셋째, 등기명의자가 자신의 권리 를 방어할 수 있도록, 제245조 제1항에 단서로 ‘등기명의자가 권리행사를 태만히 하지 않은 경우에는 그러하지 아니하다.’를 추가할 필요가 있다. 다음으로 점유자의 시효취득 여부를 인정함에 법원의 판단을 매개할 필요가 있다. 이에 제245조 제1항 의 ‘등기함으로써’를 ‘법원의 판결을 얻어 등기함으로써’로 변경할 필요가 있다. 이는 부수적으로 점유취득시효에서 등기의 법적성질과 그에 따른 논쟁을 상당부분 해소하는 역할을 할 수 있다. 마지막으로 시효취득의 소급효에 대한 제한적 해석과 제3자 보호를 위한 개선의 필요가 있다. 제247조 제1항은 아무런 제한을 두고 있지 않지만 시효취득자의 소유권 취득은 ‘취득시효의 목적 범위 내’에서 ‘상대적’이고 ‘제한적’인 의미를 갖는 것으로 해석하는 것이 타당하다. 또한 소급효 인정에 따른 제3자의 권리를 보호하기 위해 ‘제3자의 권리를 해하지 못한다.’는 단서를 추가할 필요가 있다.
Abstract
The acquisitive prescription of real property has been the subject of controversy from the time it was introduced to the present. And it appears that we have reached a point where some form of legislative improvement is needed. The starting point is an understanding of the principle form of the acquisitive prescription of real property. The prescription system is one that, if a certain factual state continues, regardless of whether that state corresponds to a true right relationship, that state is respected and recognized as a right relationship. And the possessor's acquisition of ownership ultimately entails sacrifice on the part of the registered holder. Therefore, a structure that can maintain a balance between the conflicting interests of the possessor and the registered holder is needed. Under the principle of establishment, the subject of principle protection is the registered holder. The possessor is subject to exceptional protection only if the requirements of the acquisitive prescription are met. However, the statute of limitations for acquisitive prescription excessively relaxes the requirements that the possessor must meet and the burden of proof thereof, making it seem as if the possessor is subject to protection in principle. This can be seen as taking into account the unstable social and institutional environment at the time the system was introduced, but now the social and institutional environment has stabilized and the reality of real estate use and transactions is significantly different from the past. Accordingly, the registered holder is currently the subject of protection in principle, and the possibility that he or she is the true right holder is also significantly high. Therefore, the possessor's acquisitive prescription must be in an exceptional and limited form. For this, it is necessary to consider the following methods: First, there is a need to maintain a balance to protect rights between the possessor and the registered holder. For this purpose, it is necessary to limit the presumption of autonomous possession. And there is a need to add possession of the good faith and no fault as a requirement. Also, if the registered holder is not negligent in exercising his/her rights, it is necessary to add provisions restricting the possessor's acquisition of ownership. Second, it is necessary to determine whether the possessor has acquired prescription through a court trial. For this purpose, it is necessary to obtain a court ruling in order to register. Third, there is a need for limited interpretation of the retroactive effect of the acquisitive prescription and improvement for third party protection
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