A Study on Protection of Commercial Building Lessee
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Abstract
【국문초록】 상가임차인의 보호에 관한연구 이 규 열 1. 연구의 목적과 방법 (1) 연구목적 상가건물임대차에서 상가임대차보호법을 분석하고 상가건물 임차인의 보호라는 측면에서 그 문제점과 주요내용을 고찰하고자 한다. 특히 외국입법례와 비교 검토하여 그 개선방안을 제시하고자 한다. (2) 연구방법 본 논문은 국내외의 각종논문과 문헌을 조사하여 고찰하고, 대법원의 최신판례(2006. 6. 13.까지)를 조사․분석 하는 등 문헌적인 연구방법을 하였다. 또한 각국의 상가임대차법 등 비교법적인 연구도 병행하였다. 2. 연구의 결과 연구의 결과로서 다음과 같이 대안을 제시하고자 함. 첫째, 상가임대차법의 적용범위를 최초의 임대차계약당시의 약정한 합산보증금을 기준으로 정하고, 차후 동일임대차에서 임대인의 차임증가청구권에 의하여 인상된 합산보증금이 시행령에서 규정한 합산보증금(2억4천만원)의 범위를 초과하더라도 계속 적용하여야 할 것이다. 둘째, 대항력의 취득요건으로 상가건물의 인도와 사업자등록 등 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하는데, 대항력 취득요건을 완화하여 일본, 독일 등 외국에서처럼 상가건물의 인도만 있으면 대항력이 부여되도록 하여야 할 것이다. 셋째, 대법원 판결(2006.1.13., 2005다64002)처럼 사업자가 상가건물의 전대차 등으로 당해사업을 개시하지 않거나, 폐업을 한 경우에 임차인의 우선변제권을 유지하기 위해서는 그 건물을 직접 점유하면서 사업을 하는 전차인명의로 사업등록을 하여야 한다. 넷째, 부가가치세의 과세대상이 아니어서 사업자등록을 할 수 없어 상가임대차보호대상의 적용대상에서 제외되는 업종의 상가임차인은 상가임대차법을 개정하여 보호책을 마련하여야 할 것이다. 다섯째, 임차인의 계약갱신요구에 대한 임대인의 계약 갱신요구를 거절 할 수 있는 사유를 보다 명확하고 구체적으로 규정하여야 하고, 계약갱신요구기간(5년)도 임차인보호차원에서 보다 장기화 하여야할 것이다. 여섯째, 임차보증금이 고액이고, 임차인의 거의 전 재산에 해당하므로 임차인을 보호하기 위해서 실제로 전세권등기나 임차권등기가 어려운 상황에서 확정일자부 우선변제권이나 소액임차인 우선변제권은 계속 유지해야 할 것이다.
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